西班牙租房法律

今日西班牙微信公众号7月9日文《挣游客票子还嫌游客吵？巴塞罗那有钱不赚凡尔赛为哪般？》，该文中有这样一段话很有意思，值得我们思考：

“旅游窗口的水源是有限供给的，如果说游客在酒店里都会频频看见限水节水的标志，可想而知当地居民已经面临和游客抢水用的尴尬。 当然，真正伤及本质利益，压垮骆驼的最后一根稻草还是和去年推行的《住房法》有关。这个法规主要针对房源不足的紧张地区，向多套房的大房东征收重税，限制房东根据市场供需随便涨价，力图让人人有尊严，人人有房住。法律出台后，所为魔高一尺道高一丈，很多房东把长期租赁协议改为了短期——在每更新一次协议的间隙可以合法涨价。在实际市场中，短期租赁房就是旅游公寓——很多房东把自己的房子精心装修一番后租给游客，不再租给当地真正需要稳定住房的居民，这更加剧了当地居民长租房的紧张局面。对此，加泰罗尼亚左翼政府决定逐步开始禁止旅游公寓业务。” 

 该媒体先前曾发文抨击加泰罗尼亚政府，指出加泰罗尼亚人就是因为太过于自私，不愿加入国家水文计划，才会导致干旱缺水。本文中仍坚持这种受害者有罪论的说法，并大肆嘲笑市民与游客抢水的窘境（显然作者的用语存在严重的语法错误[1]）。先不论其缺失基本人性（疫情期间我国政法委曾公开嘲笑印度防疫情况[2]，该作者显然没有吸取教训），单就其基本归因谬误[3]来说，可能源于作者对西班牙地方自治的国家结构形式缺乏深入了解。而欠缺对于法律制度的基本认知，这一问题也在其探讨租房法律时体现了出来。 在这段话中作者犯了如下几个错误： 

1. 在作者翻译为《住房法[4]》的法令出台以前，房东并不能随意涨价，因为《城市租赁法》（LAU）1995年就规定了住房合同存续期间，每一年到期时，双方才可协商涨房租，涨幅依照不同的指数，不可超过一定数额。这一参考指数在后来不断变化，但是西班牙租房并不允许随意涨价（1995年以前除外），谈何“限制房东根据市场供需随便涨价”？ 

2. 长期租赁伪装成数个短期租赁在西班牙属于欺诈行为，租赁合同可依法撤销。意思就是说，假如租客要长租一年，房主将合同伪装成12个一个月的短租合同，租客可以依法撤销该合同。谈何“魔高一尺道高一丈，很多房东把长期租赁协议改为了短期——在每更新一次协议的间隙可以合法涨价”？高在何处？如何合法？ 

3. 短租与旅游公寓属于两种类型的租房合同，前者是房主与租客私下签订的，无需经地方政府批准的合同，后者是房主依照地方法规向地方政府申请，经批准后经营的服务行业，与旅馆一样，房主需向租客提供打扫等基本服务。 

4. 作者翻译为《住房法》的法令的确对租房市场有影响，其影响在于位于紧张地区的长期租房合同，房主与租客现在需要依照政府给出的房租参考价（一个价格区间，政府规定了最低价和最高价）签订合同。如果为短租房或旅游公寓，不受该法令限制，房价仍由双方约定（加泰罗尼亚除外[5]）。即现在洽谈长期合同是信息公开透明的博弈，大房东以前享有的对租户的信息差优势不复存在。 

 如果读者朋友们对于租房还有什么感兴趣的话题，欢迎与我联系。 

 [1] 正确的语法是：如果……都会……，更不用说/更不消说……。例句：如果母猪都会上树，更不用说一只小鸟了。该作者用语句式杂糅，正确说法应为“如果游客在酒店里都会频频看到节水标志，更不用说在旅游景点里，很多海滩甚至禁止使用公共水龙头”或“游客在酒店里频频看到节水标志，可想而知加泰罗尼亚缺水的情况有多么严重”。

 

 [2] https://www.bbc.com/zhongwen/simp/chinese-news-56968308 

 
 [3] 基本归因谬误是指人们在评估他人的行为时，即使有充分的证据支持，但仍总是倾向于高估内部或个人因素的影响（一定是他有这样的人格，才做出这样的行为），而非外在情境因素（也许是情势所迫，或这个场所有特殊的潜规则）。 

 
 [4] Ley por el derecho a la vivienda（https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203&p=20240624&tn=1）应翻译为《居住权法》或《居住权保障法》，而非《住房法》 

 

 [5] 可参考Decreto ley 6/2024, de 24 de abril. https://dogc.gencat.cat/es/document-del-dogc/?documentId=984204